09-06-2020

Vakantiehuis in Oostenrijk: zo zit het met de btw en belasting op verhuurinkomsten

Vakantiehuis in Oostenrijk

De aankoop van een vakantiehuis in Oostenrijk blijft ongekend populair. Veel Oostenrijk-liefhebbers zijn op zoek naar een alternatief voor hun spaargeld waar zij zelf ook van kunnen genieten. Maar hoe gaat de Belastingdienst om met het vakantiehuis, bijvoorbeeld als u het huis gaat verhuren als vakantiewoning? Vragen die ons bij KroeseWevers vaak gesteld worden zijn: hoe het zit met het terugvragen van de btw? Zijn de verhuurinkomsten belast met omzetbelasting? Waar moet ik rekening mee houden in de aangifte inkomstenbelasting als ik verhuurinkomsten heb uit mijn vakantiehuis in Oostenrijk? In dit artikel gaan we in op deze veelgestelde vragen.

Kan ik de Oostenrijkse btw op mijn vakantiewoning terugvragen?

Wanneer u de woning niet voor verhuur aanbiedt, dan kunt u geen aanspraak maken op btw-teruggave. Maar als u een nieuwe vakantiewoning koopt in Oostenrijk, ontkomt u er waarschijnlijk niet aan om uw huis te verhuren. Voor veel nieuwbouwprojecten in populaire gebieden geldt namelijk dat de burgemeesters alleen nog een bouwvergunning afgeven in combinatie met een verhuurplicht. De verhuur draagt namelijk bij aan de levendigheid in het Oostenrijkse dorp: toeristen geven geld uit bij de skiliften en in de restaurants en ze betalen ook nog eens toeristenbelasting.

Wanneer u uw vakantiewoning voor verhuur aanbiedt, dan kunt u een btw-nummer aanvragen bij het Oostenrijkse Finanzamt. Op dat moment wordt u beschouwd als ondernemer en kunt u de btw over de aankoopprijs terugvragen. Wij adviseren u om dit te laten verzorgen door een Oostenrijkse Steuerberater (fiscalist).

De voorwaarden

Het Finanzamt stelt de volgende voorwaarden aan de btw-teruggave:

  • De vakantiewoning moet minimaal 20 jaar lang verhuurd worden om het volledige btw-voordeel te behalen.

  • De eigenaar van de vakantiewoning heeft geen recht op btw-voordeel over de periode van eigen gebruik van de woning. Dit wordt jaarlijks herzien op basis van het eigen gebruik ten opzichte van de werkelijk verhuurde weken.

  • Over de periode dat de vakantiewoning in uw bezit is geweest, moet fiscale winst gerealiseerd zijn. Anders beschouwd het Finanzamt het bezit als zogenaamde ‘Liebhaberei’ en dient de btw op de aankoopkosten terugbetaald te worden.

In geval van nieuwbouwwoningen met een verhuurplicht is het in sommige gevallen mogelijk om de btw te verleggen naar de ontwikkelaar, zodat u de btw niet hoeft voor te financieren en de termijnbetalingen exclusief btw kunt betalen.

Hoe zit het met de omzetbelasting over de verhuurinkomsten?

De gegenereerde huurinkomsten in Oostenrijk zijn belast met een tarief van 10% omzetbelasting. Indien u als eigenaar uw vakantiewoning zelfstandig verhuurt, draagt u deze omzetbelasting als eigenaar zelf af.

Voor eigenaren die hun Oostenrijkse vakantiewoning hebben aangekocht en gebruik maken van een verhuurorganisatie, geldt dat de verhuurorganisatie deze 10% btw afdraagt. In dat geval ontvangt u uw huurinkomsten van de verhuurorganisatie, vermeerderd met 20% btw. U draagt als kleine ondernemer vervolgens deze 20% btw weer af. Daardoor is er per saldo geen verschil ten opzichte van de eigenaren die zelfstandig verhuren.

Moet ik altijd aangifte inkomstenbelasting doen in Oostenrijk?

Als de verhuur inkomsten van uw Oostenrijkse woning boven de vrijstelling van € 2.000 per persoon per jaar uitkomen bent u buitenlands belastingplichtig. U bent dan verplicht om aangifte inkomstenbelasting te doen in Oostenrijk. Deze verplichting vervalt als deze grens van € 2.000 per persoon per jaar niet wordt overschreden. Op het moment dat u een aangiftebiljet van het Finanzamt ontvangt, moet er altijd aangifte gedaan worden, ook als u onder de grens blijft.

Hoe wordt de inkomstenbelasting berekend?

De te betalen inkomstenbelasting wordt berekend over de gerealiseerde fiscale winst over het verhuurresultaat. De fiscale winst wordt in Oostenrijk belast en valt onder de Oostenrijkse inkomstenbelasting. Er is geen belasting in Nederland verschuldigd over de verhuurinkomsten van uw Oostenrijkse vakantiewoning. Of u in Oostenrijk inkomstenbelasting over uw verhuurinkomsten moet afdragen is afhankelijk van verschillende factoren.

  • De fiscale winst wordt berekend door de verhuuropbrengst te verminderen met een jaarlijkse fiscale afschrijving van 1,5% op het gebouw (excl. grondwaarde), jaarlijkse fiscale afschrijving van 10% op de inventaris van 10% en de rente die is betaald voor een eventuele hypotheek.

  • EU-inwoners die in Oostenrijk verhuurinkomsten genereren worden aangemerkt als ‘Beschränkt Steuerpflichtig’ (beperkt belastingplichtig). Daarbij geldt een belastingvrijstelling van € 2.000 per persoon. Koopt u samen met uw partner, dan heeft u voor uw gezamenlijke woning een vrijstelling van € 4.000. Over het meerdere betaalt u inkomstenbelasting volgens een progressief stelsel. In veel gevallen betekent dit dat u geen, of een gering bedrag aan inkomstenbelasting betaalt.

  • Al met al blijkt in de praktijk dat wanneer u in het bezit bent van één vakantiewoning en u dit samen met uw/een partner heeft gekocht, u in veel gevallen geen, of maar beperkt inkomstenbelasting zult betalen.

Dit is de situatie per mei 2020. De inhoud kan onderhevig zijn aan veranderingen. U kunt aan bovenstaande informatie geen rechten ontlenen. Voor een advies op maat raden wij u aan om altijd een Oostenrijkse Steuerberater (fiscalist) in de hand te nemen.

Meer informatie of advies nodig?

Heeft u plannen om een vakantiewoning in Oostenrijk te kopen of onlangs een huis gekocht en bent u op zoek naar fiscaal advies? De specialisten van KroeseWevers helpen u graag met vragen over de btw, omzetbelasting en inkomstenbelasting.

Bent u nieuwsgierig geworden en wilt u meer weten of bent u benieuwd naar ons aanbod? Bekijk dan hier onze huidige projecten in Oostenrijk.

Vakantiehuis in Oostenrijk: zo zit het met de btw en belasting op verhuurinkomsten
Meer weten?
Neem contact op.
Marielle Kisfeld-Mommer - KroeseWevers
Marielle Kisfeld-Mommer MB RB
Belastingadviseur
Stuur een mail +31 (0)5 41 21 74 09
Hulp nodig? +31 (0)53 850 49 00
Contact opnemen
KroeseWevers maakt gebruik van cookies

Om u beter en persoonlijker te helpen, gebruiken wij cookies. Wij gebruiken cookies voor het bijhouden van statistieken, maar ook voor marketingdoeleinden. Door op ‘zelf instellen’ te klikken, kunt u meer lezen over onze cookies en uw voorkeuren aanpassen. Door op ‘Accepteren’ te klikken, gaat u akkoord met het gebruik van alle cookies zoals omschreven in onze cookieverklaring.