Een vakantiewoning in Nederland, aan de kust of midden in de natuur, als verhuurobject of als tweede woning, klinkt als een mooie investering. Maar in welk land is er belasting verschuldigd? En hoeveel belasting is er dan verschuldigd? In dit artikel zullen wij deze vragen beantwoorden en vertellen we u over een wetsvoorstel die box 3 grondig kan hervormen.
Kijkend naar het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland zien we dat het land waar de onroerende zaak is gevestigd, hierover mag heffen. Bij een vakantiewoning gelegen in Nederland, geniet Nederland het heffingsrecht. Nederland kent in de inkomstenbelasting een boxen-systeem met drie boxen;
Het houden van een vakantiewoning, voor verhuur dan wel eigen gebruik, valt onder box 3 inkomen uit sparen en beleggen. Nederland heeft in de nationale wetgeving bepaald dat niet gekeken wordt naar de daadwerkelijke inkomsten van bijvoorbeeld verhuur, maar naar de waarde van de bezitting (en de schuld) op de waardepeildatum. De waardepeildatum is 1 januari van het betreffende aangiftejaar. Dit houdt in dat in de aangifte over 2018 gevraagd wordt naar de waarde van de bezittingen en schulden per 1 januari 2018.
In de Nederlandse nationale wetgeving is bepaald dat indien er meer dan € 45 aan inkomstenbelasting is verschuldigd, men verplicht is in Nederland aangifte inkomstenbelasting te doen. Deze regel geldt ook wanneer men niet expliciet door de Belastingdienst wordt uitgenodigd.
De waarde van een woning wordt iedere jaar door de gemeente vastgesteld en vastgelegd in een WOZ-beschikking. Hierbij kijkt de gemeente één jaar terug. De WOZ-beschikking over het jaar 2019 kijkt derhalve naar waarde van de woning per 1 januari 2018. Deze WOZ-waarde is leidend voor de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting. Aangezien de gemeente een jaar terug kijkt, is voor aangiftejaar 2018 de WOZ-beschikking van 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) benodigd.
De waarde van de woning per 1 januari 2018 is bepaald. Deze waarde wordt verminderd met de waarde van eventuele schulden met betrekking tot deze woning. Is de waarde van de schuld hoger dan de waarde van de woning? Dan is er geen inkomstenbelasting verschuldigd. Is de waarde van de woning hoger dan de schuld, dan wordt alles boven het heffingvrije vermogen belast. In 2019 bedraagt het heffingvrije vermogen € 30.360 per persoon. Over dit heffingvrije vermogen is geen belasting verschuldigd.
Wanneer de waarde van de woning toch hoger is dan de schuld en het heffingvrije vermogen, wordt het meerdere belast met inkomstenbelasting. Van deze waarde wordt een fictief rendement als voordeel aangemerkt. De hoogte van dit rendement is afhankelijk van de waarde die overblijft na aftrek van de schulden en het heffingvrije vermogen:
Box 3 rendement vanaf 1 januari 2019 | Rendement |
Rendement in schijf 1 (< € 71 650) | 1,94% |
Rendement in schijf 2 (€ 71 650 - € 989 736) | 4,45% |
Rendement in schijf 3 (> € 989 736) | 5,60% |
Het bovenstaande rendement wordt belast met 30% inkomstenbelasting. Door het vermogen optimaal tussen (fiscale) partners te verdelen kan een belastingvoordeel worden behaald.
Recent heeft de Nederlandse Staatssecretaris van Financiën een voorstel naar de Tweede Kamer verzonden welke een hervorming van box 3 inhoudt. De hervorming zou per 1 januari 2022 van kracht moeten gaan.
Alleen de personen met bezittingen, zonder rekening te houden met de schulden, met een waarde tot € 30 846 zijn hierover geen inkomstenbelasting verschuldigd. Wanneer de waarde hoger is dan deze € 30 846 wordt het gehele vermogen belast. Voor vakantiewoningen geldt dat over de waarde van de woning 5,33% als fictief rendement wordt belast. De schulden die betrekking hebben op deze woning worden echter met een fictief rendement van negatief 3,03% meegenomen. Van dit gezamenlijke rendement is € 400 vrijgesteld als heffingvrij inkomen. Het rendement dat dit heffingvrije inkomen overtreft wordt belast met 33% inkomstenbelasting.
Laten we de theorie met een voorbeeld op de praktijk toepassen. Stel u heeft een vakantiewoning in Nederland gekocht met een WOZ-waarde van € 200 000. Deze woning heeft u gefinancierd met een hypothecaire lening, welke op de waardepeildatum een waarde heeft ad € 180 000.
| Huidig | |
| WOZ-waarde woning | € 200.000 |
| Schuld woning | € 180.000 -/- |
| Rendementsgrondslag | € 20.000 |
| Heffingvrij vermogen | € 30 360 -/- |
| € 0 |
Oftewel in de huidige situatie is er over de vakantiewoning geen inkomstenbelasting verschuldigd.
| Wetsvoorstel | |
| WOZ-waarde woning | € 200.000 |
| 5,33% | |
| Fictief rendement | € 10.660 |
| Schuld woning | € 180.000 |
| -3,03% | |
| Fictief rendement | € -5.454 |
| Rendement woning | € 10.660 |
| Rendement schuld | € -5.454 |
| Heffingvrij inkomen | € -400 |
| Belastbaar inkomen | € 4.806 |
Onder het wetsvoorstel zou over het belastbaar inkomen ad € 4 806 33% inkomstenbelasting zijn verschuldigd oftewel € 1 586. Als het wetsvoorstel geaccepteerd wordt, zal er derhalve ieder jaar (afhankelijk van indicatie tarieven, WOZ-waarde en waarde schuld) ruim € 1 500 inkomstenbelasting zijn verschuldigd over de vakantiewoning.
Op dit moment is er nog geen sprake van een wetsvoorstel, maar is een voorstel tot een wetsvoorstel verzonden naar de Tweede Kamer. Het voorstel wordt de komende tijd uitgewerkt in een wetsvoorstel dat voor de zomer van 2020 bij de Tweede Kamer wordt ingediend. In dit wetsvoorstel zullen ook de gevolgen voor specifieke groepen belastingplichtigen in kaart zijn gebracht. Voor het einde van 2020 zal het wetsvoorstel door de Tweede en Eerste Kamer behandeld worden. Vervolgens heeft de Belastingdienst enige tijd nodig voor de implementatie van het wetsvoorstel. Het streven is dat de wijziging per 1 januari 2022 van kracht gaat.
