26-03-2020

Eigenaren van vakantiewoningen; pas op met het toepassen van de KOR

Eigenaren van vakantiewoningen pas op met het toepassen van de KOR

Het verhuren van een vakantiewoning zorgt ervoor dat u te maken krijgt met btw. Dit betekent dat een btw-administratie moet worden bijgehouden en per kwartaal een btw-aangifte moet worden ingediend. Verhuur betekent in de meeste gevallen 9% btw (het lage btw-tarief). Mogelijk is het om sinds 1 januari de kleineondernemersregeling (KOR) toe te passen voor een algehele vrijstelling voor de btw-heffing. Dit betekent voor KOR ondernemers dat er geen sprake is van een volledige btw-administratie en ook dat er geen btw-aangiften ingediend hoeven te worden.

De KOR kan worden toegepast door natuurlijke personen en rechtspersonen die in Nederland wonen of in Nederland zijn gevestigd. De regeling geldt niet indien men niet zelf in Nederland woont maar wel in Nederland een vakantiewoning heeft. Verder mag de totale omzet (exclusief btw) niet hoger zijn dan € 20.000 per kalenderjaar. De drempel geldt niet alleen voor de omzet uit de vakantiewoning(en) maar voor de totale omzet die als ondernemer in Nederland wordt gegenereerd.

Toepassen van de KOR heeft dus met name een voordeel omtrent de btw-administratie. Zolang u onder de omzetgrens van € 20.000 blijft, hoeft u geen btw te berekenen aan uw verhuurders. Doordat u geen btw in rekening brengt, maar de verhuurprijs hetzelfde blijft, heeft u een hoger resultaat. Echter, neem wel het volgende in overweging voordat u overgaat tot het toepassen van de KOR. In bepaalde gevallen is het juist niet voordelig om de KOR toe te passen.

Overwegingen

  • Indien uw omzet binnen 1 kalenderjaar boven de € 20.000 stijgt, moet u zich direct afmelden voor de KOR. Alle leveringen en diensten die worden verricht na de overschrijding en omzet overschrijdende handeling vallen niet langer onder de vrijstelling. Vanaf dat moment bent u weer btw-plichtig. Wanneer u bent afgemeld voor de KOR kunt u zich pas na 3 jaar weer aanmelden.

  • De KOR betekent dat de aftrek op voorbelasting vervalt. Dit is nadelig indien men juist verwacht onderhoud te verrichten aan de vakantiewoningen. De toepassing van de KOR zorgt er voor dat de btw op inkopen / investeringen niet meer aftrekbaar is. Verder dient men ervan bewust te zijn dat een vakantiewoning onder het verlaagde tarief van 9% btw valt. Bij de verhuur van vakantiewoningen is veelal sprake van aftrek van voorbelasting tegen het hoge tarief (21 % btw). Dit kan betekenen dat de te betalen btw lager is dan de aftrekbare btw. In zo’n geval is het verstandig om te toepassing van de KOR achterwege te laten. Is de te betalen btw hoger dan de aftrekbare btw, dan kan het verstandig zijn om te kiezen voor de KOR.

  • Het toepassen van de KOR gevolgen hebben voor reeds in aftrek gebrachte btw. Bij aanschaf van de vakantiewoning (of ander nieuw gebouwd onroerend goed) dient u aan te geven of de vakantiewoning gebruikt zal worden voor btw-belaste doeleinden. De btw die in rekening is gebracht kan worden dan teruggevraagd. Het nieuwe onroerend goed wordt voor de btw-heffing gedurende 9 jaren na het jaar van aanschaf gevolgd. Dit heet de btw-herzieningstermijn. Indien het btw-belaste gebruik wijzigt, dan zal de belastingdienst delen van de onterecht in aftrek gebrachte btw corrigeren. Door gebruik te maken van de KOR-regeling is er sprake van een sfeerovergang, en kan dus de regeling omtrent herzienings-btw gelden. Toepassen van de KOR kan dus nadelig uitpakken indien de herzieningsperiode nog loopt. Echter, indien de herziening als gevolg van toepassing van de KOR beneden het bedrag van € 500 blijft, ziet de belastingdienst af van herziening.

Voorbeeld aftrek voorbelasting vervalt

U heeft een vakantiewoning met een huuropbrengst van € 15.000 per jaar. Deze vakantiewoning is aangeschaft voor € 250.000 en de omzetbelasting ad € 52.500 is volledig teruggevraagd. Over de verhuuropbrengsten dient u tegen het lage tarief van 9% btw af te dragen. Deze bedraagt € 1.350.

De af te dragen BTW is velen malen lager dan de BTW welke bij de aanschaf is teruggevraagd.

Ook indien u onderhoud pleegt van bijvoorbeeld € 20.000, kunt u daarover tegen het hoge tarief ad 21% (€ 4.200) de BTW in aftrek brengen. In dit geval is het dus voordeliger om geen KOR toe te passen omdat u juist belastingvoordeel heeft bij het zijn van ondernemer doordat u btw in aftrek mag brengen.

Voorbeeld Herziening

U heeft in 2018 een (nieuw gebouwde) vakantiewoning aangeschaft en de voorbelasting van € 27.000 volledig in aftrek gebracht. De herzieningstermijn loopt tot 31 december 2027. Aan deze periode wordt jaarlijks een voorheffing van € 2.700 toegerekend. Bij het gebruik maken van de KOR met ingang van 1 januari 2020, bent u jaarlijks € 2.700 btw verschuldigd over de jaren 2020-2027. Het pand wordt immers, doordat nu de KOR wordt toegepast, gebruikt voor btw-vrijgestelde prestaties en het bedrag dat moet worden herzien is hoger dan het drempelbedrag van € 500. Bepaal dus of het zinvol is om de KOR toe te passen. U bespaart dan btw over de omzet, maar u raakt het recht op BTW aftrek kwijt en de oude jaren moeten worden herzien.

Heeft u verder nog vragen over de KOR en vakantiewoningen, of wilt u een afspraak maken voor een overleg, neemt u dan gerust contact met ons op.

Eigenaren van vakantiewoningen; pas op met het toepassen van de KOR
Hulp nodig? +31 (0)53 850 49 00
Contact opnemen
KroeseWevers maakt gebruik van cookies

Om u beter en persoonlijker te helpen, gebruiken wij cookies. Wij gebruiken cookies voor het bijhouden van statistieken, maar ook voor marketingdoeleinden. Door op ‘zelf instellen’ te klikken, kunt u meer lezen over onze cookies en uw voorkeuren aanpassen. Door op ‘Accepteren’ te klikken, gaat u akkoord met het gebruik van alle cookies zoals omschreven in onze cookieverklaring.